Guía para compra de inmueble en República Dominicana

COMPRA DE UN INMUEBLE:

El procedimiento para la adquisición de un inmueble en la mayoría de los casos es una de las inversiones más importantes para una persona. Por tal motivo recomendamos llevar ciertas reglas.

Investigación de titulo

Aunque el estado da garantía del proceso, es preciso observar que nuestro sistema de registros de tierras cuenta con insuficiencias que cada usuario debe suplir.

Las personas interesadas en adquirir un inmueble deben hacer una investigación de la propiedad antes de materializar la compra, de manera que sea efectiva y ofrezca para los adquirientes riesgos mínimos. Entre otros deberá revisar y analizar los siguientes elementos:

a)    El estado de riesgo de los inmuebles que le interesa adquirir mediante una investigación en el registro de títulos y en los tribunales de tierra.

b)    La situación impositiva de inmueble ante la dirección general de impuestos internos (DGII), en lo relativo a los impuestos sucesorales, la transferencia y el impuesto sobre viviendas suntuarias y solares urbanos no edificados (IVSS).

c)     Autorizaciones, permisos (leyes o cualquier disposición legal que restringen el derecho de propiedad).

I) Inspección Física

Es importante verificar:

-         Estado del inmueble

-         Ubicación catastral

-         Ocupación actual de la propiedad. Si está habitada por los vendedores o por inquilinos.

-         Comprobación de pagos de los servicios públicos y privados (mantenimiento de áreas comunes, agua, energía eléctrica, cable, otros)

-         Estatus del pago de los empleados de la propiedad.

-         Cierre de la operación y/o Acto de Venta

Una vez ha sido verificada toda la formación de la propiedad y seleccionada la misma, procedemos al proceso de cierre de la transacción.

En este proceso verificamos lo siguiente:

I - Documentos y Registros Necesarios. Los documentos necesarios para el cierre y posterior inscripción de la transferencia por ante el registro de títulos son los siguientes:

1. Redacción, firma y legalización del acto de venta ante un notario público.

2. Certificado de titulo duplicado del dueño correspondiente al inmueble. Carta constancia o cualquier otro documento que garantice los derechos del vendedor y su posible transmisión al comprador.

3. Según el artículo 20 de la reforma fiscal (ley 288-04) se aplica un impuesto de un (3%) a la transferencia inmobiliaria sobre el valor del mercado del inmueble transferido. De igual modo se aplica a la transferencia de inmueble con un valor superior al millón de pesos, adquiridos con fondos otorgados por las entidades de intermediación financiera. Esto significa una importante reducción, pues, anteriormente los impuestos de transferencias inmobiliarias estaban gravados con un impuesto de 4% más un 12% sobre el referido 4%.

4. Recibo de pago del Impuesto sobre Vivienda Suntuaria y Solares Urbanos no Edificados al día o la certificación de la DGII, donde hace constar que no califica para los fines del mismo.

5. Recibo de pago de la Ley No. 80-99, expedido  por la DGII.

6. Sellos de la Ley No. 370, uno por el expediente y otro por cada duplicado del certificado de titulo, expedido por la DGII.

7. Sellos de la Ley No. 91.

8. Sellos de la Ley No. 67.

9. Recibo de pago de la Ley No. 33-91 por cada Duplicado de titulo.

10. Copias de las cedulas de identidad y Electoral de las personas que intervienen en el proceso de cierre de la transacción.

II) Inscripción en el Registro de Títulos

Es importante que el depósito y la inscripción de la transferencia se realice de forma inmediata a la suscripción del cierre de la transacción, para ser beneficiario de la máxima de nuestro sistema: "Primero en el tiempo, primero en el derecho". Esto otorga fecha cierta a su transferencia y hace su derecho oponible a los terceros.

Nota: Nuestra mejor recomendación es que utilice los servicios de un abogado de confianza, para que les asesore en el cierre de la operación de compra de un inmueble.